Bienes Raíces.

El ultimo rubro que vamos a ver son los Bienes raíces. En su definición es cualquier inmueble que este bajo su control; algunas veces aun sin estar a su nombre. Hay muchas empresas que utilizan el control que obtienen sobre los bienes raíces para ganar dinero.

Un bien raíz es importante en primer lugar porque es un techo donde puedan vivir y puedan tener seguridad. En segundo lugar porque es un patrimonio que se revalúa con el tiempo. Si recuerdan dentro de los temas que vimos anteriormente, uno de los mayores costos que se obtienen como familia es la renta. Si alguno de Ustedes carece de una casa propia, este es uno de las primeras inversiones en las que tiene que obtener. A futuro le permite tener seguridad en su inversión y podrá dejar algo a sus hijos.

De un bien raíz se pueden obtener ingresos por dos fuentes importantes. La primera es la plusvalía del inmueble y la segunda es la renta que el inmueble genera.

La plusvalía es el incremento del valor del inmueble con el tiempo. Esta plusvalía será mayor o menor de acuerdo a la ubicación que tenga dentro de un ambiente comercial. Como ejemplo y para que entiendan que es la plusvalía, veamos que si usted compro un inmueble digamos hace 10 años y lo trata de vender hoy. El inmueble tendrá otro precio al cual se adquirió. Si el precio es mayor que el de adquisición ajustado por la inflación, entonces se dice que hubo una utilidad. Cuando se venda el inmueble, sobre esa utilidad habrá que pagar impuestos, a menos que Usted haya vivido en el inmueble los últimos años y pueda comprobarlo.

y como determinamos la inflación?

La manera establecida para actualizar el precio de un inmueble es el determinado mediante el índice de precios que tenga el país.

Por ejemplo, supongamos que un inmueble se compro en 200,000.00 hace 10 años cuando el índice de precios valía 67.569 y queremos saber cuanto debería valer el inmueble sin alguna plusvalía sabiendo que el índice d precios es de 126.146. El valor se obtiene multiplicando 200,000.00 * 126.146/67.569 = 373,384.24. Si al vender el inmueble usted obtiene más de 373,384.24 entonces el inmueble va a tener plusvalía. Si obtiene menos, entonces es posible que este perdiendo dinero.

“Pero entonces el precio del inmueble es lo que dicen los agentes inmobiliarios; ellos son los que saben”

Recuerden que el precio real de cualquier cosas es aquel que se obtiene al momento de cerrar la transacción; ni más ni menos. Esto lo dijeron los Romanos de la siguiente forma 'Res tantum valet quantum vendi potest' (Algo tanto vale, cuanto en venta se pague). Así que el valor que le pueden proporcionar los corredores de bienes raíces es en realidad un estimado.

Entonces nos quiere decir que los precios de los inmuebles se pueden negociar?

“Claro que se pueden negociar, todo se puede negociar, el precio, las condiciones de pago, la moneda a usar, el crédito...” dijo el Doc “todo depende de la motivación del comprador, la motivación del vendedor, las condiciones de la propiedad, la situación financiera, las condiciones de pago. Todo en esta vida es negociable. El problema estriba en que el vendedor se haya fijado un precio que este fuera de la realidad y este aferrado a el; en esa situación se pierde la latitud ya que el comprador tiene que pagar lo estipulado si en verdad quiere el bien.”

“Para que se den una idea. Hace muchos años cuando estaba en una universidad en el extranjero se presento una oportunidad para comprar una casa muy grande y bonita en el centro de una plaza colonial. Mi madre me hablo sobre ella y juntos decidimos comprar el inmueble a un precio bastante atractivo. La idea es que íbamos a vivir juntos en esa casa cuando regresara a mi ciudad. Después de algunos años, regrese a mi lugar de origen y al volverla a ver, observamos que la ubicación de la casa era poco adecuada, pues la ciudad había crecido mucho. Por ello mi familia y yo nos fuimos a vivir a otra localidad. Decidimos vender la casa y la promovimos con todas los agentes inmobiliarios que conocíamos con las estimaciones de precios que ellos nos aconsejaban por decir 10'000,000. Por fin un día después de 3 años surgió un comprador que nos ofrecía 6,700,000. A lo que a mi madre le pareció extremadamente poco así que dejamos pasar la oportunidad. La segunda alternativa nos surgió dos años después y en esta ocasión la transacción se cerro en 5,800,000. Nunca pudimos acceder al valor que nos recomendaban los corredores de bienes raíces, debido a que tenia varias restricciones en el uso del suelo, ubicación dentro de la colonia y sobre todo, pocos clientes que quisieran adquirirla. Así que la bursatilidad de la casa nos limito en el precio. También aprendimos que los corredores ganar un porcentaje del valor de venta así que tratan de obtener el mejor beneficio tanto para el vendedor como para ellos. Después de hablar con ellos aprendí que en la realidad ellos deberían de trabajar para el comprador porque es el, al final de cuentas quien les pagara la comisión; a través de un intermediario que de llama vendedor.”

“Y después de todo el embrollo, ¿la venta de la casa fue negocio? o no.” pregunto el muchacho de la segunda fila.

“Por supuesto que fue un excelente negocio. Aun cuando estábamos recibiendo poco más de la mitad de lo estimado, en un lapso de 12 años habíamos más que cuadruplicado el valor original invertido en la propiedad; todo esto después de considerar la inflación. Pero imaginen cuanto hubiéramos obtenido de haber aceptado la primera oferta!!! Así que nunca canten victoria hasta que el dinero se encuentre en su cuenta bancaria.”

En mi libreta realice el calculo de la tasa de interés que habían obtenido mediante la regla de 72 que nos había dado el Doc. Como se había cuadruplicado el capital, debería de tomar la mitad del tiempo para saber en cuanto tiempo se duplicaba. La tasa de interés había sido (72/6 años) = 12% anual. 'Increíble' me dije internamente, ya que una inversión al 12% anual cuadriplicaría el dinero después de 12 años, quien fuera a pensarlo.

“Entonces ¿la compra de bienes raíces es muy buen negocio?”, dijo la señora de la cuarta fila.

“Por lo general los bienes raíces son un buen negocio porque solidifican sus ahorros. El comprar bienes raíces es en si un proceso bastante fácil; pero el venderlo les costara más trabajo que tener el dinero en el banco. Otro punto que tienen que considerar es que evalúen lo que están comprando. Como ejemplo ahora les comento lo que me sucedió con la segunda propiedad que compre. Esta era un departamento de 94 m2 que en su tiempo fue de interés social; a los estándares actuales, es uno de lujo. En su momento el precio negociado fue de 97,000 cuando el índice de precios estaba en 17.09. Después de casi 17 años se vendió este inmueble en 700,000.00 cuando el índice era de 121.02. A primera vista parece ser que la transacción fue un éxito puesto que el valor se había multiplicado (700,000.00/97,000) = 7.21 veces que traducido a tasa de interés correspondería a un 12.32% anual.”

“Pero ahí le falta considerar la inflación” interrumpió el muchacho de la segunda fila.

“Correcto, para allá vamos... como nos comenta nuestro compañero, si analizamos el verdadero valor de la plusvalía ajustado por la inflación nos llevaremos una sorpresa. Primero actualicemos el precio de compra a precio actual 97,000 * (121.01/17.09) = 686,832.65 y si lo comparamos contra el precio de venta 700,000.00/686832.65 = 1.0192 veces el valor de compra; eso corresponde a una tasa de interés del 0.11% anual. Si se dan cuenta el inmueble careció de plusvalía; nunca se devalúo, simplemente tiene ahora el mismo precio de que cuando se compro. Esto sucede con muchas propiedades que son todas iguales como son las de interés social; carecen de incremento de precio por plusvalía, porque hay muchas iguales. Como pueden apreciar de este ejemplo, si el inmueble esta bien ubicado, o es muy deseable para el publico, el crecimiento del precio por medio de la plusvalía es grande.”

La señora de la cuarta fila comento “ Mi pregunta persiste, ¿La compra de bienes raíces es un buen negocio?”

“Ya casi llegamos, ahora nos falta considerar el segundo factor que mencionamos y será también muy interesante; la renta. Como les platique hace unos días. Tenemos que considerar la renta que el inmueble nos va a producir por tenerlo; aun aunque vivan en el. En el caso de que todavía les falta pagar su hipoteca, consideren que la renta que pagarían por un departamento se tiene que incluir como si fuera su inversión; estarán liquidando sus deudas. Cuando terminen de pagar la hipoteca, pueden seguir aportando a su fondo de ahorro como si estuvieran pagando una renta a alguna otra persona; esto les traerá frutos inesperados y sus ahorros crecerán más rápido.

Si recuerdan, la renta de un inmueble es de aproximadamente del 0.8% al 1% mensual del precio del inmueble; que anualizado se transforma en 9.6 al 12% anual. Así que contestando su pregunta, al considerar los dos efectos, el de la plusvalía y el de la renta, es posible que con los inmuebles puedan obtener rendimientos superiores al 12%, 15% o al 20% anual; ¿como les quedo el ojo?. Eso si, tienen que considerar algunos gastos que todavía falta en incluir, como son los honorarios, impuestos, derechos de transmisión patrimonial, escrituración, impuestos prediales, entre otros.”

Rocío estaba absorta, apreciaba todo lo que decía el Doc. “Ya ves Flaca, tenemos que salirnos del departamento y comprar una casita.” le dije.

Ella me contesto “Ya ni me digas,... quien te dijo que teníamos que comparar una fui yo, pero nunca tenia argumentos suficientemente validos como para convencer a nadie. Ahora me doy cuenta que todo el dinero que pagamos de la renta es como tirarlo por la ventana.... desde mañana me pongo a trabajar, ya veras. Eso de obtener una casita será mi tarea, mi cruzada, y mi búsqueda y me esforzare diariamente hasta conseguirlo.”

“Y entonces cuando debemos de comprar un inmueble...”

“Eso es muy fácil, cuando se presente la situación adecuada. Busquen, busquen otra vez, comparen, busquen un poco más y de repente se van a topar con la negociación adecuada. Alguien que este motivado para vender y ustedes que estén motivados para comprar debido a que encontraron lo que estaban buscando y con las condiciones adecuadas. Mientras tanto sigan ahorrando. Aunque quizá suene un poco drástico, traten de hacerse de inmuebles cuando se encuentren con una persona que desee fuertemente vender. Esto puede ser porque tenga deudas, o fue la parte de una herencia que quiere canjear, o lleva mucho tiempo tratando de venderlo, que se yo, cualquier pretexto que haga que el precio sea atractivo; y la persona este dispuesta a cerrar el trato cuanto antes. Aunque es difícil encontrar estas situaciones, si las buscan las encontraran. Recuerden lo que dijo el Barón de Rothschild's... 'compren cuando haya sangre en las calles' si entienden la analogía, por supuesto. Compren cuando alguien quiera vender al precio que le den y cuanto antes. Esa seria la situación ideal, ahora busquen algo que les convenga.

“Y ¿como sabemos si es una ganga? .. como usted dice”

La única forma es que antes de comprar tengan suficiente información de lo que cuesta un inmueble como el que buscan. La única forma es que pregunten, busquen, y comparen todo el tiempo. Hablen con los agentes de ventas de inmuebles, visiten todos los que les lleven a ver. El día en que encuentren el inmueble adecuado, estarán preparados en conocimiento y capital como para hacer una buena inversión. Así es como realizaran los excelentes negocios; se los aseguro.

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“Alguna pregunta?”

“Doc en una tabla anterior nos mostró que había otras inversiones, que según parece dan mejores rendimientos. Esas cuando las vamos a ver. ”

“Aunque en realidad es su decisión el invertir en una cosa u otra, estas inversiones traen consigo mayores riesgos; por ello lo veremos en el curso intermedio de finanzas personales. Por ahora tienen que aprender a ahorrar y hacer crecer su dinero, con un mínimo de riesgos.”

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